5. Lloyds Bank Hypotheek (1)

• 5.1 Algemeen

  Lloyds Bank verstrekt de Lloyds Bank Hypotheek (1) alleen voor woningen en appartementen in Nederland die bestemd zijn voor eigen bewoning. Tijdens het acceptatieproces en de looptijd van de lening maakt Lloyds Bank gebruik van eigen gekwalificeerde medewerkers.

  De Lloyds Bank Hypotheek (1) wordt alleen verstrekt in euro’s en kan geen vreemde valuta overeenkomst zijn. Een Lloyds Bank hypotheek kan alleen volledig met of volledig zonder NHG worden afgesloten. Een uitzondering geldt voor onderhandse verhogingen van de lening en tweede hypotheken. Zie paragraaf 5.5 voor een toelichting op dit onderwerp.

  De economische looptijd is minimaal 5 jaar en maximaal 30 jaar.

  Lloyds Bank biedt de volgende aflosvormen aan die ook in combinatie mogelijk zijn:

  - Annuïteitenhypotheek
  - Lineaire hypotheek
  - Aflossingsvrije hypotheek
  - Levenhypotheek waarvan aflossing op de einddatum plaatsvindt vanuit een bestaande Kapitaalverzekering (Eigen Woning) van een gerenommeerde verzekeraar

  Het is mogelijk om een Lloyds Bank Hypotheek met NHG-voorwaarden af te sluiten in combinatie met een SVn Starterslening. Meer informatie over het afsluiten van een Starterslening vindt u op svn.nl.

  Lloyds Bank vraagt altijd het 1e hypotheekrecht op het onderpand. Dit is opgenomen in het Hypotheek Aanbod en onderdeel van de Hypotheekakte. Een hogere hypothecaire inschrijving behoort tot de mogelijkheden.

  Naast de eigen woning mag de klant in totaal maximaal vijf voor verhuur bestemde panden in eigendom
  hebben.

• 5.2 Maximale verstrekking

  Lloyds Bank hanteert een minimum hypotheeksom van € 40.000,-. De hoogte van de maximaal te verstrekken hypotheeksom is afhankelijk van de situatie:

  Loan to Value (LTV) Maximale hypotheek zonder overbrugging Maximale hypotheek inclusief overbrugging Tot en met 85% van de marktwaarde € 1.000.000,- € 1.500.000,- Meer dan 85% van de marktwaarde € 800.000,- € 1.500.000,-

  Heeft de aanvrager een of meerdere Lloyds Bank hypotheken? Dan mag het totaal uitstaande bedrag aan leningen niet meer zijn dan € 3.000.000,-. Dit is dus het totaal aan:

  - Eigenwoning hypotheken
  - Overbruggingslening
  - Verhuurhypotheek

  De waarde van het onderpand moet minimaal € 75.000,- bedragen.

  Lloyds Bank verstrekt (zonder NHG) maximaal 90% van de marktwaarde. Voor de marktwaarde gaan wij uit van de laagste waarde van:
  - De getaxeerde marktwaarde, of
  - De koopsom plus kosten verkrijging en bijkomende kosten zoals NHG dat stelt. Hierbij worden de kosten gemaximeerd op 6% van de koopsom.

  Wordt de hypotheek aangevraagd met NHG? Dan volgen wij de NHG-regels en geldt er een maximale verstrekking van 100% van de marktwaarde. Lees meer over deze rekenmethoden op de website van NHG.

  Energiebesparende voorzieningen kunnen alleen met NHG worden meegefinancierd tot de maximale verstrekking van 106% van de marktwaarde na verbouw inclusief energiebesparende voorzieningen.

  Voorbeeld maximale financiering

  Koopsom: €100.000
  Marktwaarde: €110.000
  Verbouwing: €9.000 
  Marktwaarde na verbouw: €118.000
  Daadwerkelijke bijkomende kosten: €8.000 (maximaal 6%, €6.540)
  Koopsom + verbouw met 6% kosten: €115.540
  Maximale hypotheek: €115.540 met NHG  
  Maximale hypotheek: €103.986 zonder NHG (90% van € 115.540)

  Koopsom: €200.000 
  Marktwaarde: €210.000
  Daadwerkelijke bijkomende kosten: €11.000 (5,5%)
  Koopsom + kosten: €211.000
  Maximale hypotheek: €210.000 met NHG         
  Maximale hypotheek: €189.000 zonder NHG (90% van €210.000)

• 5.3 Toetsing van de financiering

  Wij berekenen de maximale hypotheek op basis van de annuïteitenmethodiek en de geoffreerde looptijd volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF), de actuele financieringslastpercentages van NIBUD en volgens de regels van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK). De annuïteitenmethodiek houdt in dat wij de financieringslast berekenen alsof er sprake is van een annuïteitenhypotheek. Voor de looptijd gaan wij uit van de geoffreerde looptijd per leningdeel. Dit is ook van toepassing als er sprake is van een box 3 leningdeel, als er gebruik wordt gemaakt van energiebesparende maatregelen of bij de aankoop van een energiezuinige woning.

  Valt de gehele financiering in box 3? Dan hanteren wij de actuele financieringslasttabellen voor hypotheken waarvan de rente niet aftrekbaar is. Bij een hypotheek waarvan de rente voor een deel niet aftrekbaar is, geldt de bruteringsfactor: Financieringslastpercentage tabel 1 of 2 (aftrekbaar) / financieringslastpercentage tabel 3 of 4 (niet aftrekbaar).

  Eindigt de renteaftrek voor een leningdeel binnen 10 jaar en 6 maanden vanaf de datum dat wij het bindend hypotheekaanbod uitbrengen? Dan houden wij hiermee rekening mee in de betaalbaarheidstoets. 

  Een werkelijke lasten toets voor de hypotheekaanvraag is alleen mogelijk op voorlegbasis. Dit geldt ook voor de zogenaamde seniorenpropositie en de Tijdelijk Tekort regeling, met of zonder NHG.

• 5.3.1 Bepaling toetsrente

  De toetsrente die wij gebruiken bij het bepalen van de maximale financieringslast is afhankelijk van de gekozen rentevastperiode. Bij een rentevastperiode korter dan tien jaar toetsen wij met de toetsrente die door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is vastgesteld op de datum van het indicatief hypotheekaanbod. Is de rente in het indicatief hypotheekaanbod hoger dan de door de AFM vastgestelde toetsrente? Dan toetsen wij met de hogere rente. Als één of meerdere leningdelen volledig wordt afgelost binnen de gekozen rentevastperiode van korter dan tien jaar, dan gebruiken wij de geoffreerde rente als toetsrente. Ook bij een rentevastperiode van tien jaar of langer toetsen wij met de geoffreerde rente op het moment van uitbrengen van het indicatief hypotheekaanbod.

• 5.3.2 Verstrekking aflossingsvrij leningdeel

  Als een hypotheekaanvraag met of zonder NHG een aflossingsvrij leningdeel bevat, dan geldt hiervoor een andere toetsing en maximale verstrekking. Een aflossingsvrij leningdeel toetsen wij altijd consumptief.

  De maximale aflossingsvrije verstrekking bepalen wij op basis van het (verwacht) pensioeninkomen. De toetsrente die wij gebruiken is vastgesteld door de AFM. Daarnaast blijft de standaard bepaling voor de maximale verstrekking op basis van het huidige inkomen in stand, als de aanvrager(s) nog geen pensioeninkomen ontvangen. De laagste maximale verstrekking is leidend.

  Er geldt een maximaal aflossingsvrij leningdeel van 50% van de marktwaarde van de woning.

  De berekening staat geheel los van de fiscale aspecten rondom de aflossingsverplichting en aftrekbaarheid.

• 5.3.3 Energiebesparende maatregelen

  Bij Lloyds Bank is het mogelijk om te lenen voor energiebesparende maatregelen. Dit kan op de volgende twee manieren:

  Energiebesparende Voorzieningen (EBV)
  De maximale verstrekking bij een aanvraag met energiebesparende voorzieningen is:
  - Met NHG - 106% van de marktwaarde van de woning na verbouwing
  - Zonder NHG - 90% van de marktwaarde van de woning

  Het geleende bedrag voor energiebesparende voorzieningen wordt opgenomen in een duurzaamheidsdepot.

  Is de marktwaarde na verbouwing nodig voor de aangevraagde financiering? Dan moet de waarde van het onderpand worden aangetoond met een taxatierapport en een verbouwingsspecificatie. Is de marktwaarde voor verbouwing voldoende? Dan volstaat een desktoptaxatie. Meer informatie hierover leest u in hoofdstuk 9.1.2.

  Energiebespaarbudget (EBB)
  De maximale verstrekking bij een aanvraag met een energiebespaarbudget is:
  - Met NHG - 106% van de marktwaarde van de woning
  - Zonder NHG - 90% van de marktwaarde van de woning

  Er wordt geen rekening gehouden met de waarde na verbouw. Het geleende bedrag voor het energiebespaarbudget wordt opgenomen in een duurzaamheidsdepot. Een verbouwingsspecificatie is niet verplicht.

• 5.4 Hypotheekrente

  De volgende rentevastperiodes zijn van toepassing op de Lloyds Bank Hypotheek: maandvariabel, 1, 5, 6, 10, 15, 20 en 30 jaar. De gekozen rentevastperiode kan in beginsel niet langer zijn dan de resterende economische looptijd. Het rentepercentage wordt bij hypotheken zonder NHG ook bepaald door de volgende tariefklassen: 65%, 80% en 90% van de marktwaarde. Er geldt een aparte hypotheekrente voor hypotheken met NHG.

  Lloyds Bank hanteert extra voordelige tarieven voor annuïtaire en lineaire leningdelen.

• 5.5 Tweede hypotheek of onderhandse verhoging

  Het is mogelijk om een tweede hypotheek af te sluiten als de eerste hypotheek ook bij Lloyds Bank in beheer is. De hoofdsom van een tweede hypotheek bedraagt minimaal € 10.000,-. De tweede hypotheek moet worden ingeschreven bij het Kadaster. Een hogere hypothecaire inschrijving is mogelijk.

  Als de eerste hypotheek met NHG is afgesloten, is een onderhandse verhoging of tweede hypotheek zonder NHG mogelijk, tot een totale verstrekking van maximaal 90% van de marktwaarde. Is de eerste hypotheek zonder NHG? Dan is een onderhandse verhoging of een tweede hypotheek met NHG niet mogelijk.

• 5.6 Overbruggingskrediet

  Het afsluiten van een overbruggingskrediet is alleen mogelijk als de nieuwe hypotheek ook bij Lloyds Bank wordt afgesloten. Lloyds Bank vestigt als zekerheid een recht van hypotheek ter hoogte van het overbruggingskrediet op zowel de huidige als de nieuwe woning.

  Een overbruggingskrediet is mogelijk in de volgende situaties:

  Huidige woning Maximale verstrekking Looptijd (maanden) Benodigde documenten Verkocht: ontbindende voorwaarden verstreken 100% van verkoopprijs -/- hypotheekschuld huidige woning Bestaande bouw 12 + 6* Nieuwbouw 24** ✓   Verkoopakte ✓ Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Bevestiging dat ontbindende voorwaarden zijn verlopen ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten (incl. overbrugging) gedurende de looptijd Verkocht: ontbindende voorwaarden niet verstreken 90% van (laagste van) marktwaarde of verkoopprijs -/- hypotheekschuld huidige woning Bestaande bouw 12 + 6* Nieuwbouw 24** ✓   Taxatierapport/Calcasa dekstoptaxatie*** ✓   Getekende verkoopakte ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten (incl. overbrugging) gedurende de maximale looptijd Niet verkocht: woning staat te koop 90% van (laagste van) marktwaarde of verwachte verkoopprijs -/- hypotheekschuld huidige woning Bestaande bouw 12 + 6* Nieuwbouw 24** ✓   Taxatierapport / Calcasa desktoptaxatie*** ✓   Getekende verkoopopdracht ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten (incl. overbrugging) gedurende de maximale looptijd Niet verkocht: woning staat niet te koop Alleen van toepassing bij nieuwbouwwoning 90% van (laagste van) marktwaarde of verwachte verkoopprijs -/- hypotheekschuld huidige woning Nieuwbouw 24** ✓   Taxatierapport/Calcasa desktoptaxatie*** ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten (incl. overbrugging) gedurende de maximale looptijd

  *De maximale looptijd voor een overbruggingskrediet bij bestaande bouw is standaard 12 maanden. Op verzoek kan de looptijd eenmalig met 6 maanden verlengd worden. Bij nieuwbouw is het verlengen van de looptijd niet mogelijk.

  **De nieuwbouwwoning moet worden opgeleverd binnen de looptijd van het overbruggingskrediet.

  ***Een desktoptaxatie moet opgemaakt zijn ‘ten behoeve van een hypotheekaanvraag bij Lloyds Bank GmbH’.

• 5.6.1 Nieuwe financiering zonder overbruggingskrediet

  Is de huidige woning nog niet verkocht? Of wordt de woning meer dan één maand na de passeerdatum van de nieuwe hypotheek geleverd en is geen overbruggingskrediet nodig? Lever dan de volgende documenten aan:

  Huidige woning Benodigde documenten Verkocht: ontbindende voorwaarden verstreken ✓   Verkoopakte ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten tot aan de passeerdatum Verkocht: ontbindende voorwaarden niet verstreken ✓   Getekende verkoopakte ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten gedurende  de verwachte verkooptermijn Niet verkocht: woning staat te koop ✓   Getekende verkoopopdracht of Calcasa desktoptaxatie*** ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten gedurende twaalf maanden of gedurende de verwachte verkooptermijn als deze langer is Niet verkocht: woning staat niet te koop ✓   Taxatierapport/Calcasa desktoptaxatie*** ✓   Verklaring klant wanneer de woning in de verkoop komt ✓   Schuldrestopgave huidige hypotheek ✓   Betaalbaarheid van de dubbele lasten gedurende twaalf maanden of gedurende de verwachte verkooptermijn als deze langer is

  ***Een desktoptaxatie moet opgemaakt zijn ‘ten behoeve van een hypotheekaanvraag bij Lloyds Bank GmbH’.

  Is er sprake is van een (voorzienbare) restschuld na verkoop? Dan moet worden aangetoond hoe deze wordt gefinancierd. Als hiervoor een extra lening wordt gesloten, dan moeten de lasten worden meegenomen in de toetsing van de nieuw af te sluiten hypotheek.

• 5.6.2 Dubbele lasten

  In geval van een aankoop van een nieuwe woning mogen de lasten van de hypotheek op een te verkopen woning en een eventueel overbruggingskrediet buiten de toetsing gehouden worden. De aanvrager moet dan wel aantonen dat de genoemde dubbele lasten betaalbaar zijn. Dit is mogelijk door aan te tonen dat er voldoende eigen middelen zijn om deze lasten te voldoen gedurende de termijnen zoals hierboven vermeld. Als de (onderhandse) overbruggingslening niet bij Lloyds Bank wordt afgesloten, moet uit de leenovereenkomst duidelijk blijken dat de lening wordt afgelost bij de verkoop van de huidige woning.

  Is er sprake van een variabele rente? Dan moet voor de dubbele lasten rekening gehouden worden met de AFM-toetsrente of de werkelijke rente als deze hoger is. Dit geldt ook als er sprake is van een meeneemhypotheek. De rente van de lopende hypotheek wordt bij een meeneemhypotheek automatisch aangepast naar een variabele rente.

• 5.7 Overlijdensrisicoverzekering (ORV)

  Lloyds Bank hanteert geen verplichte ORV. Dit geldt voor een hypotheek met en zonder NHG. Dit betekent niet dat er nooit een ORV afgesloten hoeft te worden. De adviseur moet in zijn advies rekening blijven houden met het risico van overlijden. Het blijft mogelijk een ORV te verpanden aan de Lloyds Bank Hypotheek (1).

• 5.8 Kapitaalverzekeringen

  Een lening(deel) van een levenhypotheek kan worden afgesloten als er een bestaande box 1 of box 3 kapitaalverzekering aan Lloyds Bank wordt verpand. De looptijd en minimale verwachte uitkering bij leven moeten gelijk zijn aan het leningdeel. De kapitaalverzekering moet wel afkoopbaar zijn. Het leningdeel wordt aan het einde van de looptijd (gedeeltelijk) afgelost met de uitkering uit de verpande kapitaalverzekering.

  Als er geen sprake is van een kapitaalverzekering met gegarandeerde uitkering, dan moet het op te bouwen vermogen gebaseerd zijn op het historische rendement met een maximum bruto prognoserendement van 6%.

• 5.9 Eigen middelen

  Lloyds Bank vraagt altijd een financieringsopzet op. Blijkt daaruit dat er eigen middelen nodig zijn? Dan moeten deze middelen beschikbaar zijn op een bankrekening in euro’s. Het saldo op deze bankrekening moet vrij opneembaar zijn. Wij accepteren geen beleggingsrekening, omdat het rendement en daarmee het saldo van een beleggingsrekening zeer snel kan wijzigen. Crypto rekeningen worden ook niet geaccepteerd.