3. Toetsing Lloyds Bank Verhuurhypotheek
Wij berekenen de maximale hypotheek aan de hand van het toetsinkomen (al dan niet met 80% van de netto huurinkomsten) op basis van de annuïteitenmethodiek, de geoffreerde looptijd en de gehanteerde toetsrente volgens de regels van de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.
De Verhuurhypotheek is een financiering die niet fiscaal aftrekbaar is. In de toetsing hanteren wij de actuele financieringslasttabellen voor niet-aftrekbare hypothecaire kredieten.
3.1 Toetsing
De maximaal toegestane financieringslast berekenen wij op basis van de financieringslasttabellen die van toepassing zijn op niet-aftrekbare kredieten, en het vastgestelde toetsinkomen (exclusief 80% van de netto huurinkomsten). Vervolgens verminderen wij de maximale toegestane financieringslast met de financiële verplichtingen van de hypotheek of huurlasten van het woon/verblijfadres, lasten van overige onderpanden en BKR geregistreerde en andere kredieten.
De uitkomst hiervan moet positief zijn; oftewel het toetsinkomen moet toereikend zijn om de financiële verplichtingen van de woonlasten en alle andere leningen/kredieten te kunnen betalen.
Woonlasten woon/verblijfadres
-
Koopwoning: werkelijke bruto maandlast (rente, aflossing, inleg en/of premie) van de hypotheek
- Staat de woning te koop? Dan nemen wij de hypotheeklasten mee zoals hierboven weergegeven
- Huurwoning: verschuldigde bruto huur
Als de aanvrager geen eigen koop- of huurwoning heeft maar inwonend is, dan nemen wij een vast bedrag van € 900,- als woonlasten mee in de toetsing.
Bij BKR geregistreerde kredieten en overige financiële verplichtingen
Zie hoofdstuk 10 en 11 voor een toelichting over hoe wij omgaan met BKR-registraties en overige financiële verplichtingen.
Lasten uit overige onderpanden
De lasten van hypothecaire kredieten en leningen van overige panden moeten meegenomen worden in de toetsing, dit geldt ook voor panden die in de verkoop staan. Als deze woning(en) verhuurd is/zijn, dan kan er rekening gehouden worden met huurinkomsten uit verhuur. De lasten uit de verhuurde panden kunnen ten hoogste worden gesaldeerd tot nul met 80% van de ontvangen bruto huurinkomsten, zie ook paragraaf 3.2. Het overschot aan huurinkomsten wordt niet meegenomen in de toetsing. De huurinkomsten van de afgelopen drie maanden moeten aangetoond worden door bewijs van ontvangst op de bankrekening van de klant(en). Wij houden geen rekening met eventuele toekomstige huurinkomsten vanuit niet verhuurde panden. Tenzij het pand gefinancierd is bij Lloyds Bank. De lasten kunnen dan ten hoogste worden gesaldeerd tot nul met 80% van de te verwachten huurinkomsten. De bepaling van de verwachte netto huurinkomsten moet blijken uit een taxatierapport conform onze normen. Daarnaast moeten er voldoende eigen middelen zijn zoals beschreven bij 2.1.
Voorbeeld 2
Een overig onderpand in bezit dat wordt verhuurd: Hypotheek bij Bank ABC met bruto maandlast van € 500,-.
Bruto huurinkomsten zijn: € 1.000,- per maand.
De hypotheeklasten van € 500,- kunnen nu gesaldeerd worden tot € 0 met 80% van de bruto huurinkomsten (€ 800). De resterende € 300,- van de huurinkomsten wordt niet toegevoegd als inkomen in de toetsing.
3.2 Toetsing met huurinkomsten
Als de benodigde Verhuurhypotheek niet haalbaar is op het vastgestelde toetsinkomen zonder de netto huurinkomsten, dan is het mogelijk om 80% van de netto huurinkomsten van het te financieren onderpand mee te nemen in de bepaling van het toetsinkomen. Het is ook mogelijk om de maximaal toegestane financieringslast te vermeerderen met 80% van de netto huurinkomsten van het te financieren onderpand.
In bijzondere situaties kan het voorkomen dat wij:
-
Netto huurinkomsten meenemen buiten de bepaling van het toetsinkomen
- Bruto huurinkomsten salderen met de lasten
Wij behandelen de twee hierboven genoemde situaties als een 'explain’. In het dossier moet aantoonbaar vastgelegd worden waarom in deze specifieke situatie gebruik is gemaakt van explain. Zie hoofdstuk 8 voor een verdere toelichting van netto huurinkomsten.
3.3 Cover ratio
Lloyds Bank kent als aanvullende kredietregel bij een rentevastperiode van minimaal 10 jaar dat de (verwachte) bruto huurinkomsten van het te financieren onderpand minimaal 140% van het maandbedrag van de Lloyds Bank Verhuurhypotheek moeten zijn. Bij een rentevastperiode van minder dan 10 jaar berekenen wij de maandlast aan de hand van de geldende toetsrente van de AFM. Is de rente in het indicatief hypotheekaanbod hoger dan de door de AFM vastgestelde toetsrente? Dan toetsen wij met de hogere rente.
De (verwachte) bruto huurinkomsten worden vastgesteld in het taxatierapport, zie hoofdstuk 8 en paragraaf 9.1 voor meer toelichting over huurinkomsten en het taxatierapport.
Voorbeeld 3 (vervolg van voorbeeld 1)
Benodigde Verhuurhypotheek: € 146.250,-
Werkelijke maandlast: € 476,-
Maandlast op basis van de gehanteerde toetsrente (5%): € 668,-
(Verwachte) bruto huurinkomsten moeten minimaal € 935,20 zijn (€ 668,- * 140%)
3.4 Bepaling toetsrente
De gehanteerde toetsrente voor de Lloyds Bank Verhuurhypotheek is gelijk aan de Lloyds Bank Hypotheek (1), zie hoofdstuk 5.3.1 uit de Lloyds Bank Hypotheekgids.