De hypotheekregels veranderen elk jaar. Wilt u in 2025 een huis kopen? Of heeft u al een hypotheek? Hieronder leest u wat de belangrijkste veranderingen per 1 januari 2025 zijn.
NHG-grens omhoog
In 2025 gaat de grens voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omhoog. NHG is dan mogelijk voor huizen met een waarde tot €450.000. Wilt u energiebesparende maatregelen meefinancieren? Dan mag u meer lenen dan de waarde van het huis. De maximale waarde van het huis is dan nog steeds € 450.000 maar u mag dan tot € 477.000 lenen. De eenmalige kosten die u betaalt voor het afsluiten van een NHG-hypotheek (de borgtochtprovisie) dalen van 0,6% tot 0,4% van de hypotheek. Door de verhoging van de NHG-grens en de verlaging van de borgtochtprovisie kunnen meer huizenkopers profiteren van de voordelen van NHG.
Woonquotes voor berekenen maximale hypotheek
Ieder jaar publiceert het Nibud nieuwe woonquotes. Deze woonquotes bepalen hoeveel procent van het inkomen aan een hypotheek mag worden besteed:
- Voor de laagste inkomens stijgt de maximale hypotheek
- De maximale hypotheek daalt voor huishoudens met een inkomen vanaf € 60.000 en voor AOW’ers
Het CPB (Centraal Plan Bureau) verwacht in 2025 voor werkenden een gemiddelde bruto loonstijging van 4,3%. Voor AOW’ers wordt een stijging van 3,1% van de AOW en de aanvullende pensioenen verwacht. Worden de inkomens aangepast met deze percentages? Dan stijgt voor iedereen de maximale hypotheek. Op de website van het Nibud kunt u hier meer over lezen.
Studieschuld
Vanaf 1 januari 2025 is verduidelijkt hoe een hypotheekverstrekker om moet gaan met een aflosvrije periode van een studielening. Of als de aanvrager van de hypotheek tijdelijk een lager maandbedrag betaalt na een draagkrachtmeting. Bij het berekenen van de maximale hypotheek moet de hypotheekverstrekker uitgaan van het volledige termijnbedrag en mag dus geen rekening houden met deze tijdelijke situaties. Kijk voor meer informatie op de website van de Rijksoverheid.
Meer leenruimte voor alleenstaanden
Alleenstaanden met een inkomen van €28.000 of meer mogen in 2025 een bedrag van €17.000 extra lenen. Dit extra bedrag biedt deze groep iets meer leenruimte bij het kopen van een huis. Kijk voor meer informatie op de website van de Rijksoverheid.
Vangnet van NHG voor erfgenamen
Overlijdt degene die een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) heeft afgesloten? En woont er een partner of kind in de woning die (enige) erfgenaam is? Mogelijk kan de erfgenaam de hypotheek met NHG-dekking dan overnemen. Dit mag alleen als:
- de erfgenaam hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheek, en;
- de erfgenaam de enige eigenaar is van de woning, en;
- de woning, op het moment van overlijden van degene die de hypotheek heeft afgesloten, het hoofdverblijf is van minstens één erfgenaam.
Declareren uit bouwdepot of duurzaamheidsdepot voor hypotheek met NHG
Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie en een bouwdepot of duurzaamheidsdepot? Dan hoeft vanaf komend jaar de factuurdatum van de rekening niet meer na de ingangsdatum van de hypotheek te liggen.
Hypotheekrenteaftrek
De maximale hypotheekrenteaftrek is sinds 2014 in jaarlijkse stappen afgebouwd en sinds 2024 voor iedereen gelijk. Vanaf 2025 kunt u de hypotheekrente tot maximaal 37,48% aftrekken van de belastingen. Dit percentage is gelijk aan het tarief van de tweede belastingschijf. In 2024 was dit 36,97%.
Overdrachtsbelasting
Kopers van 18 tot 35 jaar hoeven ook in 2025 geen overdrachtsbelasting te betalen. Voorwaarden zijn dat het huis niet meer dan €525.000 mag kosten, dat de koper zelf in het huis gaat wonen en dat niet eerder van de vrijstelling van overdrachtsbelasting gebruik is gemaakt. Dat is een verhoging ten opzichte van 2024 (€ 510.000). Kopers ouder dan 35 jaar die zelf in het huis gaan wonen, betalen - net als in 2024 - 2% overdrachtsbelasting. Voor kopers van een huis voor de verhuur blijft het percentage 10,4%. Op deze manier hoopt het kabinet de positie van starters en doorstromers op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te blijven versterken.
Meer weten?
Vraag ernaar bij uw financieel adviseur. Of neem contact op met onze Hypotheek Service Desk.